什么时候是买房的最好时机？（三）

（ 接上期）其次，对于自住房的购买者而言，专注于市场价格的一时起伏意义并不大。因为购买自住房不仅是为了投资获得收益，更是一种生活方式的选择。一般情况是不会在短时间内卖出的。如果不套现的话价格的变化并没有实际意义。而房地产交易过程中成本较高，即便是在价格上升的市场上短期买卖，其利润也会被侵蚀。如果从长期看房产会增值的话，就没有必要纠结房价的短期变化了。

    只要做好准备，即可入市。我知道这样一个故事。有位朋友在2009年初看到房价下降，预计市场将继续走低，便卖掉了住房，持币观望。希望等到房价在最低谷的时候换一个更大更好的房子。全家租了一个地下室暂住还另租仓库存放多余的家具。但是市场却开始一路走高，直至2009年底达到一个高峰。这位朋友发现他根本无法用原来的价格买到以前的房子了，更不用说中间的成本和生活质量的下降。希望这位朋友现在已经搬离地下室，买到自己满意的房子了。

　　第三，关于首付，是多付好还是少付好呢。 从表面上看似乎首付越多贷款越少，所付利息就越少越划算。一般概念至少应该准备20%的首付。否则还要 额外购买保险。在很多人看来这笔保险是可以避免的支出，能省则省。但细算一笔帐，可以发现如果需要少付首付即便是多付一笔保险费也未必不划算。以我自己的购房经历为例，我曾经在2004年支付了10%的首付，购买了一套31万元的 三层的Town house。 支付保险约8000余元。如果我攒足25%的首付，大概需要2—3年的时间或者更长。这期间相信房价增长会不止8000元。更何况这8000元的保险费是以银行贷款的形式出现的， 平均下来并没有增加很重的负担。

　　第四，在美国似乎换工作比换房子更频繁。而且把工作地区和生活地区分开越来越普遍。由于交通便利，居住在同工作单位不同的城市越来越常见。选择自己喜欢的环境买房而不是单纯追求就近上班似乎越来越成为时尚。从经济角度也比较划算,有人做过统计，从I-66往西走，多走1mile,房价就能便宜1万元。在Washington DC市中心上班，而居住在MD的 Rockvill和 VA 的 Fairfax的朋友大有人在;甚至还有住得更远的，居住在Princ William County 的 Lorton, Woodbridge 和 Manassas的朋友，他们可以乘坐直达DC市中心的轻轨火车上班。在车上的近一小时的时间里，可以看书，休息， 然后在一些大站可直接换乘地铁，也十分的轻松，便捷，这样的人数还在增长。

　　因此，是否买房，何时买房，与其说是在考虑房地产投资，不如说在选择生活方式。做一个对自己对家庭负责的选择，就是最明智的选择。能让家人生活得更快乐更幸福，就是你买房的最佳时机。（全文完）

大华府地区（Washington region）的房市是升还是降？

         新年伊始，我们回头看看2010的房市，情况到底如何？对此众说纷纭，各家说法不一，我不敢妄加评论。但12/29/2010 华盛顿邮报的一篇文章，以大量极具权威的数据和图表清楚地显示：2010年大华府地区的房市已呈上升趋势。

         文章说， 去年全美大多数城市的房价还在下降，唯独Los Angeles, San Francisco, San Diego 和 Washington metropolitan areas, 这四个地区的房价在上涨（见图表1）。华府房市去年的成长率达到3.7%， 位居榜首。健康的就业市场，高收入的工作，是使房价提升的主要动力。但是， 本地区不同的county，房价也有很大的差异。 如马州 Prince George's County 去年房价下跌了16%， Charles 和 Frederick counties 下跌了2%-4%， 而同在马州的Montgomery County 房价却提高2%-3%。北维州郊区由于工作机会的增加，使原本重灾区的Prince William County 的 房价提高了超过20%。而 Fairfax 和 Loudoun 这两个在全国最健康的县，去年迅速消化了大量市场库存房，房屋的成长率达到8%以上。

        除了工作机会的增加以外，政府推出的$8,000刺激经济计划，贷款利率长时间徘徊在历史低点,此外银行控制推向市场拍卖房的数量等，都有对稳定房市，起到了积极有效的作用。

       下面我们通过几组图表，进一步说明这些问题。

图表2 房屋销售的数量

    这组图表说明：去年与2009年相比，房价越低的地方，销售量越大，反之亦然。

图表3中间房屋价格比

图表4 房屋停留在市场的时间 图表3.4说明和2009 年相比，房屋停留在市场上的时间大大缩短，而大部分县的房屋价格又在提升， 表明华府地区的房地产市场在逐步向健康的方向发展。

      

图表1                                                                                  

  

什么时候是买房的最好时机？（二）

       到底是否存在买房/卖房的最佳时机呢?何时才是最佳时机呢?作为房地产经纪人，我认为所谓绝对的最佳时机是不存在的。这需要因人而异，每个人每个家庭的情况不同，作出的选择就不同。经济上心理上准备好了，就是出手的好时机。而没有必要追求一定要以市场的最低价买入最高价卖出。更何况无人是诸葛亮，可以算出何时是最高点，何时为最低点。

    首先我们得看市场，就是要看一个大的趋势。我们从大华府地区近十年的房市说起。

    华府地区的房市从2001年开始，一路看涨，而且越来越火爆，2005,2006年达到最高峰。 2007年随着全美的经济衰退，房地产市场开始下滑。2008年时，大量的银行拍卖房（foreclosure）和短期销售房（short sale）充斥于市， 出现了遍地是房，无人问津的景象，人们的信心指数降到了最低点。就在大家等待，观望，不知所措之时，一些有眼光的朋友却意识到，这是一个千载难逢的机会，正是购进的好时候，于是积极地行动起来。在2008到2009年间，无房的朋友不仅买到了物美价廉的自住房，还拿到了$8,000 的政府补贴。投资的朋友，有的抓住了一，两个，有的抓住了数个或数十个稳赚不赔的投资房。现在回头看看，他们的确抓住了最佳时机，买到了最便宜的房子。其实他们在买房时并没有意识到，现在就是一个最低点，而只是看一个大势，大势没错，就往前走。所以说聪明的人，就是会看大势的人。而那些一直在观望，等待“最低点”，至今还未出手的人，现在就只有看着别人吃肉而望洋兴叹了。2010年华府的房市，并没因政府$8,000刺激计划的结束下滑，而是稳中有升。据统计，大华府地区去年房市升幅是3.7%，为全国之首。可以这样说，华府地区的房市已经稳定下来，而且正朝着健康的方向发展。

    新年一过，房地产市场又开始热闹起来了。甚至出现了，一个好deal会有十几，二十几个offer来“抢”的的情景。那有的朋友会问，现在房价已经涨上来了，还能买投资房吗？我们所说的房价有涨是和2008年的最低点相比，即使是现在的房价和贷款利率，从历史上来看也还是处于低点，况且华府地区是首都，又是国际大都会，未来还有很大的升值空间。另外各个银行手中还有很多foreclosure 和 short sale 房，当然他们吸取以往的教训，将有计划地，分期分批地投放市场。而且买主也不可能像前两年那样，对房价可以胡砍乱杀，甚至银行还会叫你加点儿钱。但即使是这样，只要你有耐心，还是可以找到值得投资的房子，赶上最后一班车。

    其次，对于自住房的购买者而言，专注于市场价格的一时起伏意义并不大。因为购买自住房不仅是为了投资获得收益，更是一种生活方式的选择。一般情况是不会在短时间内卖出的。如果不套现的话，价格的变化并没有实际意义。而房地产交易过程中成本较高，即便是在价格上升的市场上短期买卖，其利润也会被侵蚀。如果从长期看房产会增值的话，就没有必要纠结房价的短期变化了。  

什么时候是买房的最好时机？（一）

    中国有句古话叫安居乐业。安居是乐业的先行与基础，可见在中国人的观念中安居占据重要地位。而家是同房子联系在一起的。有了房子并不等同于有了家，但没有居住的房子是万万不可能称作有家的，不管这房子是租的还是买的。

    买房好还是租房好?对初次置业现在还在租房的朋友，建议比较一下现在租房的费用和买房养房的费用，然后再作决定。比如三十万左右在Fairfax地区可以买到一个3-4个卧室3层的连栋屋（ Town house）（1500-2000平方尺）。首付20%，贷款24万，以利率5% 计算，连本带息月付$1200,地产税$250,社区管理费加房屋保险$100,共$1550，而这个价格只能租到3个卧室的普通公寓(约 1000-1300平方尺)。而居住条件是不可同日而语的，更不用提年终利息还可以抵税和若干年后房屋产生的增值。

　　所以对于该不该买房这个问题的回答无疑是肯定的。

　　接下来就是考虑买房的时机了。

　　有人说， 移民考虑买房一定要等找到稳定工作后，有了收入来源才能贷款，才能供房屋贷款;有了稳定工作才能决定就近买房;有人认为要等市场回落，价格在低谷的时候买房才能获得最大利益;还有人认为一定要攒足首付，一步到位买到心目中的理想住房，否则不如不买。

　　我认为以上想法均各有道理，但也各有其片面性。 曾经有朋友为了攒够首付省吃俭用却发现攒钱的速度远没有房子涨价的速度快。也有朋友认为不确定因素太多还是先租房吧，等到上完学，考完证书，找到稳定工作，却发现房价已经一变再变，涨了一大截了。更有甚者，看到地产市场稍有平淡，便停止看房改为观望，在犹豫之间房价又有攀升，一再错失良机。

       到底是否存在买房/卖房的最佳时机呢?何时才是最佳时机呢?作为房地产经纪人，我认为所谓绝对的最佳时机是不存在的。这需要因人而异，每个人每个家庭的情况不同，作出的选择就不同。经济上心理上准备好了，就是出手的好时机。而没有必要追求一定要以市场的最低价买入最高价卖出。更何况无人是诸葛亮，可以算出何时是最高点，何时为最低点。