美国征收房地产税 税率因时因地而异（一）

经常会有一些客户问我：为什么房地产税征收的税率各州县市都不相同？

这是因为美国的房地产税是由地方政府征收的，也就是由州和市或县政府征收。房地产税的税率从某种意义上讲是对市场需求的一种预测，而税率的提高必须得到地方议会的批准。在购买房地产时，买主需要支付交易税和不动产税。这笔不动产税是根据有关机构事先对所购买资产的评估确定的。新购房屋从第二年起，买主可以通过抵押贷款公司向政府缴纳房地产税。美国政府有专门机构每年对本地区的房地产进行估价，并确定房地产税的征收税率。估价是指对房屋以及该房屋所占土地，即包括房产和地产在内的整个资产价值的评估。在征收房地产税的具体做法方面，不同的州、不同的地区可能不尽相同，税率则是因地而异。

我们以维州（Virginia) 费尔菲克斯县（Fairfax County）为例说明。

实例：弗吉尼亚州费尔菲克斯县房地产税收

    维州Fairfax县税收管理局设有房地产估价处，负责对该县包括住宅和商用房地产在内的所有不动产进行每年一度的估价。弗吉尼亚州法律要求房地产估价要以公平市场价格为基础。就住宅资产来说，市价就是类似资产有效销售交易体现的价值。对不动产的估价每年 1月 1日开始有效，其估价的依据就是过去一年到一年半时间里类似资产的销售价格。Fairfax县税收管理局每年对包括住宅和商业建筑在内的所有不动产进行估价。房地产估价可能上升，也可能下降。原因有很多，其中包括经济形势发生变化、房屋资产结构改变、资产所在区域范围的变化等等。资产所有者如果认为自己的资产价值被高估了，便可要求进行重新估价。每年的房地产税是在每年 1月 1日生效的估价的基础上征收的，房地产税税率每年由Fairfax县议会决定。某些被指定为特税区的地区，其税收是在基础税率的基础上再加上附加税。例如Vienna市和Herndon市, 住在那里的居民，除了要交县地产税，还得另交一份市地产税。

    在Fairfax County，大部分私房屋主将房地产税与他们每月应支付的贷款一起交给抵押贷款公司，抵押贷款公司再将他们的税金上交到县政府。也有一些屋主将税金直接交到县政府。对符合条件的部分老年或终身残疾的屋主，费尔菲克斯县政府可对其房屋及房屋所在、最多为一英亩的土地进行税收减除。根据弗吉尼亚州有关法律规定，不论什么时候，一旦其房地产资产的估计价值发生变化，政府必须立即通知屋主。

2004年，美国房地产市场增长强劲。低水平贷款利率和住房需求大于供应使得房地产价格上涨。法律要求房地产估价反映市场价值。Fairfax县税收管理局的研究表明，该县很多地区的房地产价格在过去 12～18个月里大幅上涨。因此，很多屋主看到自己资产该年的估价与头年 1月 1日的估价相比有了大幅度的上升。而从2007年以后，房地产市场一路走低，于是每年的地产税的估价又逐年下降，有些地区的估价已恢复到2000年以前的水平。