说说房屋产权形式（二）

3. Tenancy by entirety

     在一些州，对夫妻二人共同拥有一个房产，使用一种特别的联合拥有的形式叫：Tenancy by the entirety， 因为法律视夫妻为一个整体。夫妻双方每一方都有一个平等，不可分割的利益在这个房产里，并且其中一人去世，另一人自动享有死者遗留的所有利益，成为一个独立的房主，而不需要遗嘱认证程序。例如：Virginia州就使用这个名称。你可以在维州的房产契约中看到这样的字样“ Tenants by the entirety with common law right of survivorship", 就是上面提到的这个意思。

4. Community property right

     它的意思是夫妻共有财产权。这一条法律规定是基于夫妻双方的一个理念，他们婚后由共同努力的得到的房产被视为一个整体。Community property 在法律上是广义的，它可分为两种：

A. Separate property 即婚前的不动产和私人财物，属于个人所有，也包括婚后得到的礼物，遗产和用私人基金购买的房产。个人所有的Separate property 可以自由抵押，转让而不需另一方的同意。

B. Community property 即婚后共同拥有的不动产和私人财产，任何共同财产的转让或负债，必须得双方签字。当一方去世，另一方自动拥有共同财产的一半。另一半根据死者遗嘱分配。如无遗嘱，根据州法律，可由死者配偶继承或被死者的其他继承人得到。它不像Join tenancy 一方去世，另一方可自动得到死者的另一半遗产。

（三）In trust ( 被托管）

    它是某人转让一个房子的产权给另一人持有，而为了第三当事人的利益。例如：一位老祖父希望从他的遗产中拿出一些，作为他孙女将来读大学的基金，可当时孩子太小，他把一个房契委托给孙女的妈妈代管。后来孩子长大了，她妈妈用这个房产所得，付清了她读大学的费用。在这个例子里，祖父是委托人，妈妈是托管人，孙女是受惠人。

最后我想说说Condominium. （又叫condo)

它是由许多私人拥有的公寓住宅单位组成的公寓大楼。有人认为condo 没有产权，只有使用权，这是不对的。每个单元公寓的房主持有fee simple 的房契，他不仅拥有这个房子，还包括有屋顶，土地，电梯，门厅，花园，网球场，游泳池等等。只不过他是和许多人共同拥有这些东西。它的产权形式是Tenancy in Common. 它不仅有高层大楼式的，有三四层花园式的，还有town house 式的等许多种。Condo在全美越来越普遍，它虽然社区管理费比较高，可是由于它集健身，娱乐甚至购物，餐饮为一体，许多事都由社区代管了，生活十分方便，而受到越来越多人们的欢迎。

      美国法律规定的产权形式还有很多，其他跟我们关系不大的，就不一一赘述了。

      房屋产权形式是一个比较重大和复杂的问题，如果必要你得同你的律师讨论这些问题。

对于文章开头那个客户提出的问题，我只能说与人合买房须慎重，你得考虑到若干年以后可能发生的情况，以避免不必要的尴尬和麻烦。