说说房屋产权形式（一）

前不久一个年轻的客户向我提出这样一个问题：他想买一个靠近地铁站的Town house,可是因为刚工作不久，手头资金有限，想和一个朋友合买，问我是否可行。由此我想到，可能许多人对美国法律规定的房屋产权形式并不是太了解，我想对此作一简单的介绍，以供大家在买房考虑产权形式的时候做一个参考。美国法律规定的房屋产权形式共有十几种之多，这里我们只介绍常见的几种。

解释一个概念 " Fee Simple"

大家常常会在房屋介绍中，产权形式一栏看到一个词"Fee simple",它的意思就是：继承者有全权的地产。也就是说在你所占有的土地疆界内，从地下到天空，所有的权利都是你的。而fee simple 又分为三种基本形式：

（一）独立占有（Ownership Severalty )

     这种形式只有一个房主，他对该房具有绝对的使用和支配权，包括决定保留还是卖掉房产。如果是夫妻二人，则只能有一个人的名字在房契上。

（二）联合拥有（Co-ownership)

     当一个房子的产权同时被两个或两个以上的个人拥有，我们叫他们联合房主。联合拥有产权的情况比较复杂，有许多种形式，如：tenancy in common, joint tenants, tenancy by the entirety, community property等。 当房主们在世和居住在这个房子里的时候，没有什么明显的不同。可是当他们卖房和他们中有人去世的时候，他们之间的不同之处就显而易见了。下面我们分别加以说明。

  1. Tenancy  in  common

该房产的每一个房主都拥有全部房产的等分利益，可能是1/2，1/3或1/5。他们每人对自己这等分的利益有绝对支配权，可以卖，转让，抵押等，而无需其他房主的同意。例如：张某和王某各有一个房产1/2的利益，王某死后，根据他的遗嘱，将他的1/2利益转让给他的两个儿子。现在张某还是保留他1/2利益在该房产，王某的两个儿子则分别拥有该房产1/4的利益。这种形式一般适用于兄弟姐妹或几个朋友共同拥有一个房产。

  2. Joint Tenancy

这种产权形式也是两个以上的人共同拥有房屋产权，它区别于tenancy in common 的特点是所有权的联合体。就像所有的房主构成一个整体，共同拥有该房屋产权。他们中的任何人死亡，都不能破坏这个所有权的联合体， 它只是从共同组成这个联合体的人数中减少了一个人，而其他的人共同享有死去人的利益。这种做法是由于一种特殊的权利，叫“right of survivorship", 意思是生者对死者名下财产的享有权。Joint tenancy 一直持续下去，直到只剩

下最后一个房主，他成了独立拥有整个房产的人。他死以后，按照遗愿，他的继承人又接受了该房产的全部利益。这种所有权形式适用于一个家庭，夫妻共同拥有房屋产权。丈夫死了， 妻子继承产权，妻子死了，所有产权留给子女。