在前一期的文章里，我们谈到了关于short sale 存在的一些问题。由于它的周期太长，致使许多好的deal 成了泡影，政府给予百姓的好处没能落到实处。为了消除这一弊端，新财政部在上周提出了一个旨在加速建立关于short sale 的新规定，以救助那些在某些地区经过长期，艰难跋涉还不能很快地得到银行批准的短期销售屋的买卖双方和房地产经纪人。这个新规定将在4月5日生效，它无疑对广大买主和卖主都是一个福音。下面我们说说它的一些具体规定。
1. 限制销售代理银行对short sale 审批权限为10天
大家知道short sale 是一个很复杂的过程。它是由于房屋的市场价低于房主所欠银行贷款的余额，最后必须由银行批准销售价格的一种新的销售方式。银行在拿到一个short sale合同后要对该房产进行估价，了解该地区市场情况，以确定它现实的销售价格，来决定是否批准这个合同，这个过程大约需要2-3个月。如果贷款是两个银行的话，他们又要为各自的利益而争论不休，使得这个过程更加漫长，5-6 个月，甚至更长。如果银行批准了这个合同的报价，买主也还在耐心等待，则皆大欢喜，买卖顺利成交。如果银行的批准价格高于合同报价，买主可能会因不愿加价而放弃。还有的买主早已没了耐心跑掉了。这时卖主的经纪人，只好降低价格重新上市，上面提到的程序再来一遍。这样等着等着，有的房子就被银行收回，成了foreclosure (银行拍卖房），使卖主蒙受巨大的损失。
为了解决这个问题，新规定要求销售代理银行在接到合同以后，必须在10天之内给予答复，批准或不批准。将这样复杂的审批过程压缩在10天之内完成，确实有很大的难度。规定要求银行使用标准化文件，对即将投放市场的short sale房屋, 建立一个合理，可以接受的价格，以便加速销售进程。美国银行（Bank of America) 正在启动一个试点计划，可望在不久的将来，一个快速而行之有效的短期销售房的经验，将扩大到整个房地产市场。
2. 对卖主，银行和房地产经纪人的奖励规定。
为了保护短期销售房主的信誉，规定要求该房在市场上，至少要保留120天，有的甚至更长达1年。在这期间，银行不得收回（foreclosure). 另外屋主在搬离房屋时，如能保持房屋整洁和水电良好工作状态，政府将奖励$1,500. 积极参与短期销售屋的银行和贷款公司，在完成每个销售后，将得到$1,000-$3,000 不等的奖励。规定还要求银行将不能消减房地产经纪人的佣金，以鼓励更多的经纪人协助short sale 屋的销售。
No comments:
Post a Comment