买银行拍卖房(Foreclosure)和短期销售房(short sale)需注意

最近天气渐暖，大华府地区房地产市场一片繁忙景象。人们都想趁目前投资房地产的大好时机（房价低，利率低），同时在政府优惠政策有效期内，买到自己理想的房子。尤其对于那些要价低于市场平均价格的短期销售房（short sale）, 和银行拍卖房（foreclose）人们更是趋之若鹜。须知甘蔗没有两头甜，便宜的房子也肯定会有这样那样的问题。现将常见问题归纳如下，供大家在买房时参考。

“sold as is”意味着什么？

     通常我们在买这类房产签合同时，都需要签一个叫“sold as is”的附加条款。它的字面意思就是以现状出售，卖方不想做出任何改变或修整工作。“现状出售”不仅仅意味着房屋的物理现状，也包括房地产的税务责任等财务现状。既然卖方不想做任何修整工作，那么买方就要自己解决房产所有问题，渗水的屋顶，堵塞的管道，成堆的垃圾，拖欠的地产税和社区管理费（HOA）等等棘手事情都是买方要自己负责的。

买主应对策略（一）

在合同被银行批准以后，要首先请专业人员对房屋的现状进行全面检查。虽然银行不会对除水电正常工作以外的任何问题负责任，但买主可以根据检查报告和预估的装修费用，决定自己是否要买下这个房子，就是买到以后，房子到底有什么问题，做到心中有数。如果房屋检查出有mould（霉菌），白蚁，屋顶漏水和屋内跑水等严重问题，买主可以要求银行修理，因为如果房屋出现这样的问题，任何银行都不会給购房者贷款，这个房子将永远卖不掉（除非cash deal)。所以一般来说，银行是会同意修理的。

买主应对策略（二）

       还有更重要的是，一定不要忘记调查房产的财务现状。房契是否干净（clear)有无lien在上面? 原房主到底欠了多少地产税，社区管理（HOA）费？银行是否愿意帮你付清以上所有费用？买主一定要要求过户公司帮你把关，在对以上问题有个清晰答案以前，请千万不要轻易在过户文件上签字，否则所有的债务就都背在你身上了。为了确保房契不出问题，买主切记要买房契保险(title insurance)。

卖方不能凭借“sold as is”而不提供任何信息

        房产交易过程中有严格的disclosure（公开）原则，卖方有此责任，买卖双方的地产经纪人也有此责任。但disclosure原则的例外是对于从未居住所售房产的业主可不必承担此责任。譬如对于foreclosure房产，房产的所有权已经被债权方（银行或贷款公司）收回，他们不曾住过那里，不知道是否屋顶漏雨等等问题，对于自身不知的问题也就不会提供信息了。当然对已知问题依然有责无旁贷的责任，不可以“sold as is”为搪塞。例如买主经纪人在带客户看房过程中发现了问题，必须如实地告诉客户。如果以“sold as is”为借口而回避，那依然是违反disclosure原则的。