说起short sale，人们并不陌生，因为现在市场上有大量这样的房子在出售。因其价格低于市场价，其中不乏good deal, 而受到人们的青睐。但凡事有利有弊，Short sale当然也不例外。
先说说什么是short sale. 它是房屋市场销售价低于房主所欠银行贷款余额，而屋主由于失去工作等原因，无力偿付月供，在银行收回（Foreclosure）前，由银行批准的一种销售方式。屋主所欠的这部分差价，暂时由银行偿付。但他得在售屋后的数年内，分期分批将欠款付清。这种销售方式，可以使屋主的信誉( credit) 免受更大的损失。由于它的低价位，常常吸引很多人的目光。但是它的周期长，变数大，问题多，成功率很低，大约只有20-30%。其原因如下：
（一）Short sale销售周期太长，是它成功率低的一个最主要的原因。期限往往是2-6个月，有的甚至更长。我知道有一个房子，都快一年了，打电话过去一问，早有合同递的到银行了，可至今还没卖掉。这让许多想在有效期限内享受政府优惠补贴的人，望而却步。有的虽然递了合同，但左等右等没消息，只好放弃去看别的房子。有的好容易等到银行批准件下来，可买主早已逃之夭夭，无奈只好再放到市场上，再等合同，再送到银行审批。有的等着等着short sale 就变成了foreclosure（银行拍卖房），那你原来递的合同就自动作废了。当然不同的银行，做法不同，等待的期限也有长有短。
（二）银行的审批权。
Short sale 这种销售方式，因为最后需要银行来补差价，所以卖主说了不算，得由银行批准（ the third party approval). 有的合同送到银行，因等待时间太长，市场发生了变化，银行在审批时，根据当时市场价平衡，所批准的价格高于几个月前合同报价，或不同意给过户费用，都有可能使合同流产。有的买主觉得如果再加钱，拿到以后还得再出一笔装修费，还不如买正常买卖的房子合算，不是什么好deal, 只有放弃了。还有的银行会接受back up offer, 如果后面递的合同，价钱高于前面的，银行自然会接受这个最高最好的offer, 那前面的人就白等了。
（三）“ Sold as is"问题多多。
在买short sale房子时，都要求签一个有”sold as is" 条款的form。也就是说房子状况就是这样，只要水电正常工作，其他任何问题，银行都不管修理。就是这个条款，使很多银行已经批准的合同作废。我有个客户，一直很喜欢他买的这个short sale 的房子。可是在过户前的房屋检查中，发现了mould(霉菌）。找人估价治理费得$5,000 多，他要求银行付这笔费用，但银行不肯出一分钱，最终我的客户选择了放弃。还有一个房子，去做过户前屋检时，卖主故意把水电都停了，致使检查无法进行，买主害怕有更多的隐患，也没有去过户。像这种因屋主付不出月供，被迫卖屋心怀不满，而故意捣乱人为破坏房屋的事，屡见不鲜。有的离开房屋时，拿走冰箱，炉子，洗衣机，烘干机；有的把房子弄得乱七八糟，屋里屋外到处是垃圾；还有的在门窗墙上敲几个洞。更有损的，堵塞你的下水道，把洗衣机上的接水管拔开，你一通水，它就哗哗满地流，从天花板一直流到下一层，最后银行虽然同意出点儿费用，也达不到买主的期望，弄得买主很不高兴，本来很好的deal, 只得作罢。后来银行发现这些问题，也采取了一些措施，情况有所好转。甚至有些银行还愿意拿点儿钱出来，找人做些简单的整修，当然这样的房子很快就卖掉了。
以上所谈是short sale中常见的一些问题，提请大家注意。其实short sale还是有不少好deal, 因为好多人不愿意等，抢的人相对少些，比较容易拿到offer。只要你不是急着赶时间，有耐心等下去，最后都能买到。我的一些客户就是这样，等了几个月后，终于买到了自己中意的投资房。
另外想买short sale房的人，一定要有思想准备，既然房价便宜，它就一定会有这样那样的问题。如果只是花些小钱修修补补，装饰一下的小问题，则不必在一些枝节问题上纠缠不休，否则你会因小失大，丢掉好deal. 但如果房屋检查时发现严重问题，装修费用过高不合算，当然应该放弃。在这种情况下，我们虽然签了"as is" 的条款，但是还要在合同上写上，合同批准后买主要求做房屋检查，并保留终止合同权利等字样的附加条款，以便保证你的利益不受到损害。
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