说说房屋的出租与管理（一）

    趁近几年的房地产低迷期，许多朋友抓住时机买了一些便宜房子，用来出租，回报率不错，这的确是很好的投资。可是他们在出租管理时会发生一些令人头痛的事，不知怎样处理。常有一些人打电话询问这类问题，下面我就将大家关心的几个问题作一简单介绍。

一. 首先要弄清各地关于房屋出租管理的规定

美国各州，市关于房屋的出租和管理都有成文，明确的规定。比如马州就要求出租房屋一定要有执照（license), 你申请以后，有关部门要来做各种检查，看是否符合出租规定。如不合要求，会让你修理甚至改建，然后才能发放执照。如果你不按规定出租被发现，轻则罚款，重则告上法庭。最近一个朋友打电话告诉我，说她就碰到这样的事。她在马州的一个房间出租，打出广告，被管理部门跟踪抓住，要罚她款补办执照。她不服跟他们扯了很久，最后还得请律师来摆平这件事。相对马州来说，维州的出租管理规定就要宽松得多,它出租房不需要执照，但是有些县市又规定一栋房屋只能住一个家庭，另外一个家庭住进去，就被视为违反法律。

另外每个社区都有社区管理委员会（HOA），各自都有一套自己社区的规定，写成厚厚的文件，在买房时发放给你。你必须认真看，知道在这个社区里什么事能做，什么事不能做，如违反了规定，也会收到社区的警告或罚单。如果你房客的汽车被拖走，你的麻烦就大了。所以到一地须入乡随俗，弄清该地的法律规定，按规矩办事，才能避免“破财”和各种麻烦。

二. 选房客和签租约（lease)

1.找到好的房客是顺利租房的一个首要条件，你不仅省心，还能租到一个好价钱。那怎样才能找到好房客呢？

a.你在买投资房时，不能图便宜而买一个社区不太好的房子，因为好的房客是不会租这样社区的房子住的。

b.另外你最好找一个房地产经纪人帮你租房，他可以在全国范围内帮你打广告，有广泛的客源，你就有较大的挑选余地。

C.必须查信用（check credit)。一个信誉良好的人，一般是会按时缴纳房租，维护好你的房屋设施的。

2.签租约也是租房的重要一环

维州房地产协会今年3月22号刚刚修订的正式租约，长达12页之多。对租金，租房期限，房主和租客的权利，义务，房屋的维护，及违约情况等等都作了极其详尽的规定和说明，

最大限度地保护了房主的利益。房客一旦签署了这样一份租约，他的行为就会受到法律的制约。如果他违反了其中的某些条款，房主就可以终止合同，罚款或以此文件作为依据，将他告上法庭。

租约规定租客在签约时要交纳1-2个月的房租作为押金，这个押金房客不能用来抵房租，而只能由房主保管。如果房客搬出时房屋有损坏，修理费将从这笔资金中扣除。另外还规定如房客不交房租，在接到房主的通知5天以后还不理睬，房主就可以终止合同，让他搬出，如他赖着不走，房主可以去法院申请驱赶程序，由执法人员将其驱逐。

下期将继续介绍房屋管理问题。