说说和房地产相关的法律问题（一）

     一些第一次买房的客户，由于不了解在美国买房的法律程序，常常担心产权不清, 总会提出许多相关的问题。其实这种顾虑是完全没有必要的，因为美国的房地产法律十分健全。下面我就做个简单的介绍。

（一）产权公司和产权保险

     美国的房地产交易中产权涉及的事物由产权过户公司专门负责办理。     

1. 产权调查( Title Search)

     当买主与卖主签订了买卖合同生效后，产权过户公司的律师就要开始调查卖主的房子的产权记录，即该房的产权转移的历史情况，同时也要调查它的产权上有没有债务，如欠地产税，社区管理费及市政府的罚单等。如果有问题，就一定要解决了才能转移产权，如果卖主不愿意解决所查出的问题，那么买主就可以中断合同，定金退回给买主。

2. 产权保险(Title Insurance)

     如果产权没有任何问题，产权过户公司会给该房产提供产权保险(Title Insurance)，负责买卖双方产权转移和过户手续(Closing)，其性质为独立与买卖双方外的保险公司。一但房产的产权出现问题，发生意外，产权公司承担风险，给予赔偿。产权保险是一次性付费，为保险起见，这个钱是一定要花的。

3. 提供第三方账户（Escrow Account）

     在美国绝大多数州政府为了保持房地产交易的公平性，往往禁止定金由买方的房地产经纪人或卖方的经纪人控制。否则，一旦卖主违约，买主要求退还定金时，卖主的经纪人常常会找各种理由拒绝退还。如果定金是在买主经纪人手里的话，一旦买主违约，卖主要扣下定金时，买主经纪人也同样会找各种理由拒绝交出定金。

     所以，要求定金只能存放在买方或卖方经纪人公司（Broker）的一个特别的帐户里（Escrow，account), 或存放在中立的第三者——产权公司手里，这样一旦发生纠纷，由双方的broker协商解决，定金就能很快地退还给买主或被卖主扣下。

4. 产权转移过程

     所有的产权过户手续都是由中立的第三者即产权公司办理，当买主与卖主分别签好了过户所需文件，买主要把付的房款用银行本票(Cashier Check)的形式支付给产权公司(不是卖主) ，如果是贷款的话，银行要把贷款额电汇(Wire Transfer)到产权公司的账户上，这时候房地产交易才真正完成。产权公司就会根据房地产买卖合同的有关条文，把一些费用，诸如: 佣金，产权保险，过户的其他杂费，从房款中扣除，并立即支付给卖主，所以很多卖主在过户后数小时内就可以拿到房款。